Cherté du logement : le phénomène est-il mondial ?

« Pourquoi les acheteurs immobiliers ont du souci à se faire », titrait mercredi 2 février 2022 « Le Figaro ». Dans un contexte toujours favorable aux taux bas, une légère hausse des taux immobiliers est observée. Les conditions d’accès au crédit se sont quelque peu durcies. Le même jour, la Fondation Abbé Pierre publiait son rapport annuel, rappelant que depuis 20 ans, la hausse du coût du logement est de plus 154 %. Achat ou location, pourquoi se loger est-il de plus en plus cher ? Qu’en est-il en dehors de nos frontières ?

Guillaume Erner reçoit Patrick Le Galès, directeur de recherche au CNRS au Centre d’Etudes Européennes et de politique comparée de Sciences po, doyen de l’Ecole Urbaine de Sciences Po, spécialiste des politiques urbaines et de logement.

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L’urbanisation et la financiarisation

Cette évolution du prix du logement remonte à au moins vingt-cinq ans, probablement trente ans. C’est une tendance de moyenne durée qui a été tirée au départ par une phase massive d’urbanisation dans le monde. Le capitalisme est devenu urbain.

Le deuxième phénomène qui explique cette augmentation du prix du logement est la financiarisation et la globalisation. Avec la crise (de 2008), on a eu des liquidités financières énormes partout dans le monde et les investisseurs ont décidé, dans les arbitrages entre les différentes classes d’actifs, que le logement devenait, à cause de cette urbanisation et de ces villes-stars qui attiraient de plus en plus de gens, un bon investissement.

Mais plus le prix du logement est élevé, moins l’investissement est a priori rentable ?

Sauf si vous êtes dans une tendance haussière. Plus ces villes sont en croissance, plus vous avez une augmentation du prix du logement, plus vous investissez, plus vous entretenez une spirale dynamique de croissance des prix de l’immobilier.

Tant que les taux sont très bas, comme c’est le cas après 2008, c’est très favorable aux investisseurs. C’est toujours un arbitrage entre des classes d'actifs. Comme il y avait une baisse de la rentabilité des marchés d’actions et de la dette de l’État, le logement était en position favorable.

Dans les pays capitalistes en priorité

Assiste-on à une bulle mondiale ?

La hausse du prix du logement, c’est d’abord dans les villes et dans les quartiers les plus favorables de ces villes. Ça a touché énormément l’Asie, l’Angleterre, les États-Unis et puis ça touche beaucoup l’Europe.

Certaines villes qui tirent la hausse vers le haut sont devenues des « villes coffres-forts » comme Londres, New-York, Singapour, Dubaï, un tout petit peu Paris.

Les conséquences de la crise sanitaire et du réchauffement climatique

Est-ce que la crise sanitaire avec le télétravail, la fin des bureaux pour certaines entreprises, l’envie d’aller au vert, pourrait changer la tendance ?

Avec la pandémie, les prix ont continué à augmenter car le logement devient encore plus important pour les individus. Les prix ont légèrement diminué pour les appartements, contrairement aux maisons. La pandémie a rééquilibré les prix sur l’ensemble des petites villes, parfois le milieu rural. Elle a entraîné une diffusion de cette augmentation du prix du logement.

Le réchauffement climatique pourrait-il changer les choses ?

C’est la vraie question. Les gens vont-ils vouloir rester vivre dans les villes si les températures sont très élevées, si l’accès à l’eau et la nourriture est difficile comme ça sera le cas dans beaucoup de villes ? Beaucoup de gens commencent à penser qu’on va dans le sens d’un pic de l’urbanisation et vers un renversement de tendance sous l’effet du changement climatique. Ça ne se joue pas à trois ans mais, sous dix ou vingt ans, c’est un scénario très sérieux.