Immobilier : qui peut encore emprunter ?

Des banques de plus en plus réticentes à prêter. C’est dans ce contexte que vendredi 16 septembre 2022, le gouverneur de la banque centrale française a confirmé qu’à la fin du mois, le fameux taux d’usure serait révisé en faveur d’un relèvement "bien proportionné". Quels effets pourra produire cette mesure sur le marché immobilier ? Un marché bousculé par le contexte inflationniste et la remontée des taux d’intérêt – ce qui n’est pas sans incidence sur la capacité d’emprunt des ménages.

Guillaume Erner reçoit Jean-Claude Driant, professeur à l’école d’urbanisme de Paris, spécialiste de la socioéconomie du logement et du fonctionnement des marchés immobiliers, et coauteur avec Pierre Madec du livre Les crises du logement Ed. PUF / collection La république des idées (2018).

Un accès plus compliqué au crédit immobilier

Jean-Claude Driant explique que c’est le taux d’usure qui limite la possibilité pour les ménages français de devenir propriétaires d’un bien immobilier, dans un contexte de hausse général des taux et de prix élevés. "Le taux d’usure c’est le taux au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter," précise le spécialiste du fonctionnement des marchés immobiliers. Les banques elles-mêmes se financent à des taux plus élevés, et répercutent cette difficulté de se financer sur les particuliers qui souhaitent emprunter. Les banques doivent quasiment "prêter à perte pour continuer de pouvoir prêter de l’argent" aux ménages, précise ce professeur à l’école d’urbanisme de Paris. On parle en ce moment d’un dossier d’immobilier sur deux, au sein de certaines banques, qui serait bloqué au stade de la demande de crédit.

Un coût du bâti en hausse qui vient s’ajouter à la difficulté d’emprunter

"En plus de cette question des taux d’intérêt, dans le neuf, il y a les coûts de construction qui croissent très fortement à des rythmes qui sont d’ailleurs supérieurs au taux d’inflation" général. Il faut donc emprunter plus aujourd’hui que par le passé afin d’acquérir sur le marché du neuf. Pour Jean-Claude Driant, il existe toutefois une issue positive à cette situation : la baisse probable, à terme, des prix de l’ancien. "Une partie des propriétaires bailleurs qui possèdent des passoires thermiques, plutôt que de faire les travaux, vont essayer - dès que leur logement sera libéré - de s’en débarrasser le plus vite possible," anticipe le spécialiste de l’immobilier.

Certains de ces logements seront vendus à perte. Cela peut être l’opportunité pour un petit nombre de ménages, en capacité d’acheter, de saisir l’opportunité d’une baisse du prix de l’ancien, tandis que globalement, les locataires qui doivent avoir recours à un prêt pour devenir propriétaires vont subir une baisse de mobilité significative, selon Jean-Claude Driant.

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