Comment enrayer la baisse de superficie et de qualité des logements neufs ?

Le constat est sans appel. Il interroge à notre époque et dans un grand pays riche comme la France, démarre François Leclercq co-auteur du rapport qui sera présenté ce mercredi 8 septembre à la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, et que France Inter a pu consulter. "En matière de qualité des logements, le progrès s'est arrêté", explique l'architecte et urbaniste. "On a été dans un progrès continu pendant tout le 20ème siècle pour des raisons hygiénistes notamment. A partir des années 70/80 on s'est concentré sur des améliorations techniques, sur les matériaux et l'isolation par exemple. Puis plus récemment, on a constaté une régression, notamment sur la surface des logements."

Perte de 10% de surface au sol pour les 3 pièces en 40 ans (passé de 63 mètres carré en moyenne à 57 mètres carré), moins de lumière, de hauteur sous plafond, de capacité à ventiler, avec des appartements traversants... "La cuisine réduite parfois à un placard dans le salon, la taille des chambres qui dépassent rarement 9m2, la distribution des appartements ont aussi évolué. Et la régression est plus flagrante en France que pour ses voisins européens : la Belgique, l'Allemagne, l'Italie, la Suisse..", détaille François Leclercq. Une évolution également pointée du doigt dans une étude de l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (Idheal) rendue publique ces derniers jours, et qui s'est intéressée aux immeubles résidentiels construits en Ile-de-France, entre 2000 et 2020. 

Le confinement révélateur d'un impensé 

Jusqu'ici ce sujet trouvait assez peu d'écho auprès des pouvoirs publics. "Les architectes se battent depuis longtemps pour la qualité des logements, mais ils n'étaient pas entendus. La ville n'a pas été pensée par ses logements. Alors qu'il s'agit pourtant de la brique essentielle. Il y avait un impensé. La crise et les confinements ont été des révélateurs. Nous devons rendre les métropoles accueillantes, pour mieux vivre ensemble mais aussi pour éviter l'étalement urbain", résume l'architecte. 

Quant aux raisons de cette dégradation, elles sont multiples : pression foncière, pénurie de logements, logique de rentabilité, mais aussi de moindres attentes des propriétaires lorsqu'ils achètent pour louer. Le rapport précise : "la majorité des entretiens réalisés s’accorde à dire que la principale cause de la diminution de la qualité des constructions neuves aujourd’hui est liée aux effets induits des dispositifs de défiscalisation type Pinel, qui incitent à considérer le logement comme un simple produit financier."

Pour enrayer la tendance le rapport propose de généraliser les chartes territoriales de qualité du logement expérimentées dans certains territoires depuis quelques années. "Il s'agit en quelque sorte de contrats qui lient des maires et des promoteurs. Le maire peut dire : vous devez respecter des normes qualitatives, sinon la prochaine fois, cela se passera beaucoup moins bien. C'est assez efficace, et cela se développe pas mal." Autre idée : conditionner l'obtention d'une défiscalisation via des dispositifs de type Pinel à des critères de qualité des logements, suivant un référentiel précis. Piste actuellement étudiée par le gouvernement.