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Copropriétés fragiles : 10 propositions pour prévenir les catastrophes

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Dans un courrier adressé au gouvernement, l'association des responsables de copropriétés fait 15 recommandations pour prévenir le phénomène des copropriétés dégradées.
Dans un courrier adressé au gouvernement, l'association des responsables de copropriétés fait 15 recommandations pour prévenir le phénomène des copropriétés dégradées.
© Radio France - Claire Chaudière

L’ARC, l’association des responsables de copropriétés, interpelle le gouvernement face à la fragilisation du parc d’immeubles privés en France et pointe du doigt l’inertie de certains syndics.

Dans un courrier adressé au Premier ministre, l'association fait une série de propositions pour mieux encadrer le rôle des syndics et prévenir le phénomène des copropriétés dégradées. Reportage à Villiers-le-Bel, en région parisienne, où la copropriété de l’Orme est, selon certains de ses résidents, à la dérive.

Spirale de dégradation et d'endettement

Bientôt deux ans qu'il tire la sonnette d'alarme : Alou Konaté, l'un de copropriétaires et ex-membre du conseil syndical, ne décolère pas : "En 10 ans, l'état de notre résidence s'est complètement dégradé. Cette copropriété qui avait plutôt bonne réputation est désormais délabrée. Les installations - chauffage, portes, digicode, ascenseurs - dysfonctionnent. Le bâti vieillit. Les caves ont été squattées. Certains appartements sont suroccupés et mis à la location par des marchands de sommeil." A quelques mètres, le gardien de la résidence acquiesce :  "Il y a des appartements insalubres, et des gens qui ne payent plus leurs charges. Ça part en cacahuète". 

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La copropriété de l'Orme à Villiers-le-Bel, dans le Val d'Oise, compte 218 logements.
La copropriété de l'Orme à Villiers-le-Bel, dans le Val d'Oise, compte 218 logements.
© Radio France - Claire Chaudière

Pointé du doigt notamment : le syndic de cette résidence, qui, selon ces habitants, n'a pas su redresser la copropriété. Une copropriété fragile mais sans problèmes insurmontables, précisent-ils, lors de la signature de son contrat en 2012. "On n'a rien vu venir. Mais le tableau s'est peu à peu assombri. L'opacité des comptes, des décisions, des travaux pour lesquels des appels de fonds ont eu lieu mais qui n'ont pas été réalisés, la spirale des impayés..." énumère Alou Konaté : 

"On est à la dérive. La résidence a frôlé le million d'euros de dettes l'an dernier. Certains copropriétaires ont jusqu'à 50 000 euros d'impayés de charges, 20 000, 12 000..." 

Contacté, le syndic en question, le cabinet Frequel, basé à Paris, rejette ces accusations de mauvaise gestion. Il assure avoir hérité d'une situation difficile liée à l'ancien syndic, avoir tout fait pour ne pas laisser glisser les impayés. Une dette d'ailleurs en train de se résorber, explique-t-il, et désormais évaluée à environ 600 000 euros après avoir effectivement approché le million d'euros. Il rappelle que plusieurs décisions de justice lui ont donné raison. 

Des situations identifiées trop tard...

Mais pour l'ARC, l'Association des responsables de copropriétés, il s'agit bien là d'un cas typique, qui illustre un phénomène plus large : celui du glissement de certaines copropriétés fragiles, sous l'action ou plutôt l'inaction d'un syndic. "C'est insensé. Que s'est-il passé ? Ou plutôt qu'est-ce qu'il ne s'est pas passé pour qu'on en arrive à ce niveau invraisemblable d'impayés ?" s'interroge son directeur général Emile Hagège, qui rappelle que 100 000 immeubles seraient aujourd'hui en situation de fragilité, selon l'ANAH. Un chiffre largement sous-estimé pour l'ARC. 

"Avec les impayés,  il y a des possibilités de facturation d'actes privatifs. Et certains syndics ne s'en privent pas. Nous disons stop. Personne ne doit s'engraisser sur les impayés de charges !"

L'association fait une dizaine de recommandations pour prévenir les risques, redresser les copropriétés et mieux encadrer l'action des syndics lorsque survient ce type de situations : 

  • Plus de transparence sur les travaux à venir lors de l'achat d'un bien immobilier (informations à faire figurer sur l'annonce)
  • Imposer au syndic une politique de maitrise de charges 
  • Mensualisation et plus de transparence sur les appels de fonds 
  • Plafonnement des actes de contentieux ou pré-contentieux pour éviter les abus
  • Imposer au syndic le respect d'une procédure sous peine d'engager sa responsabilité civile dès la constatation de 3 trimestres d'impayés de charge
  • Impossibilité de participer à l'élection du syndic pour les copropriétaires débiteurs
  • Permettre au syndic de déposer une hypothèque sur le lot d'un copropriétaire débiteur
  • Enclenchement automatique des procédures d'alerte par l'ANAH
  • Création d'une juridiction spécialisée en droit de la copropriété pour traiter ces litiges